Comment expulser son locataire ?
La loi est très protectrice du locataire et encadre strictement les procédures d’expulsion. Cependant, lorsque le locataire ne se conforme pas aux obligations du contrat de bail, il risque l’expulsion. Étudions comment expulser son locataire dans le respect de la loi.
Les conditions du recours à l’expulsion du locataire
L’expulsion consiste pour le propriétaire à récupérer le bien mis en location en raison d’un manquement de ses obligations par le locataire.
La procédure d’expulsion peut également être engagée à l’encontre des squatteurs qui occupent un logement sans droit ni titre.
La violation d’une obligation légale
La mise en oeuvre de la procédure d’expulsion à l’encontre du locataire n’est possible que si ce dernier n’a pas rempli une obligation présente dans le contrat de bail ou s’il ne se comporte pas en « bon père de famille ».
Souvent, il s’agira du non-paiement du loyer et/ou des charges, mais il peut également s’agir du défaut d’assurance, de troubles de voisinage ou du non versement du dépôt de garantie.
La procédure d’expulsion peut également être mise en oeuvre lorsque la bailleur a donné congé à son locataire dans les délais prévus et que ce dernier ne quitte pas les lieux.
Il est également possible pour le propriétaire de faire jouer la « clause résolutoire » insérée dans quasiment tous les baux. Cette clause implique la résiliation automatique du bail en cas de non paiement des loyers par le locataire sous réserve de respecter la procédure : délivrance d’un commandement de payer avec délai de deux mois pour le locataire pour s’acquitter de sa dette sous peine d’assignation en acquisition de la clause résolutoire.
Les personnes concernées
La procédure d’expulsion vise principalement le locataire titulaire d’un bail locatif mais elle peut aussi être envisagée à l’encontre d’ un occupant sans droit ni titre (un squatteur).
Comment expulser son locataire : la mise en œuvre de la procédure
A défaut d’accord d’amiable entre les parties, il convient de saisir le Tribunal d’instance compétent, à savoir le Tribunal d’instance du lieu de l’immeuble.
Le recours au juge
Le propriétaire ne peut en aucun cas pénétrer chez le locataire pour l’expulser « manu militari ». Il convient de respecter une procédure stricte.
En outre, à chaque étape de la procédure, le locataire peut solliciter des délais de paiement pour échelonner sa dette.
Après un commandement de payer demeuré infructueux dans un délai de deux mois, le propriétaire doit saisir le Tribunal d’instance compétent afin que ce dernier prononce la résiliation du contrat de bail pour non-respect de ses engagements par le locataire
Le rôle de l’huissier
L’huissier de justice est présent durant toute la procédure, de la signification du commandement de payer à l’exécution du jugement du Tribunal d’instance.
En effet, en cas de jugement d’expulsion, si le locataire ne quitte pas les lieux, l’huissier dresse un procès-verbal de recours à la force publique adressé à la préfecture. Cette dernière a alors l’obligation de recourir aux services des forces de police afin que ces derniers procèdent à l’expulsion.
Si la préfecture tarde à répondre ou octroyer l’aide de la force publique, l’Etat est alors juridiquement responsable et le propriétaire peut engager une procédure d’indemnisation.
Il est en effet alors possible de solliciter devant la juridiction administrative le règlement des loyers depuis l’envoi du procès verbal de réquisition de la force publique à la préfecture jusqu’à ce qu’elle agisse (sauf si c’est durant la période de trêve hivernale et qu’aucune solution de relogement n’existe).
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